Highlands lên tiếng
Làn sóng COVID-19 lần thứ 4 bùng phát từ đầu tháng 5/2021 ảnh hưởng nhiều ngành, lĩnh vực kinh tế tại Việt Nam trong đó có thị trường bất động sản cho thuê. Trong bối cảnh bị phong tỏa, hạn chế kinh doanh, nhiều khách thuê mặt bằng kinh doanh đã đàm phán với chủ nhà để được miễn, giảm tiền thuê.
Tuy nhiên, không phải mọi cuộc đàm phán đều diễn ra suôn sẻ. Nhiều trường hợp bất đồng ý kiến, nảy sinh tranh cãi kéo dài. Gần nhất là tranh cãi giữa Highlands Coffee và Công ty cổ phần Đầu tư IMG (đơn vị chủ quản tòa Artemis).
Ngày 17/11, Công ty Cổ phần Dịch vụ Cà phê Cao Nguyên của sở hữu của Highlands Coffee đã có thông cáo báo chí về sự việc tại Highlands Coffee Trung Tâm Thương Mại Tòa Nhà Artemis – Hà Nội.
 |
| Highlands Coffee Trung Tâm Thương Mại Tòa Nhà Artemis. |
Theo doanh nghiệp này, Highlands Coffee có mở một cửa hàng tại địa chỉ tầng trệt, tòa nhà Artemis, số 03 Lê Trọng Tấn, phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, Hà Nội (Trung tâm thương mại Artemis). Mặt bằng cửa hàng được Highlands Coffee thuê hợp pháp từ Công ty Cổ phần Đầu tư IMG (Công ty IMG) theo Hợp đồng thuê mặt bằng ký ngày 07/05/2017. Hợp đồng có thời hạn 05 năm và có hiệu lực đến hết ngày 06/05/2022. Theo đó, tất cả các thông tin sai khác thông tin trên đều là sai sự thật.
Trong giai đoạn từ ngày 01/6/2021 đến ngày 31/10/2021, liên quan đến việc thực hiện Chỉ thị 15 và Chỉ thị 16 theo quyết định của UBND Thành phố Hà Nội về việc tạm dừng hoạt động một phần và hoàn toàn cửa hàng Highlands Coffee tại Trung tâm thương mại Artemis, Highlands Coffee đã và đang giải quyết những khó khăn trong giai đoạn cả nước nói chung, Hà Nội nói riêng phòng chống dịch bệnh Covid-19. Chính trong bối cảnh ấy, Highlands Coffee mong có sự chung tay chung sức của các doanh nghiệp đối tác đề cùng nhau vượt khó. Highlands Coffee rất lấy làm tiếc rằng trong giai đoạn thương lượng giải quyết tranh chấp, hai bên đã không thể thống nhất phương án hợp tác.
 |
“Mặc dù Highlands Coffee đã nêu rõ với Công ty IMG rằng trong trường hợp có tranh chấp chưa thể cùng giải quyết, hai bên sẽ nhờ tòa án có thẩm quyền phân xử. Tuy nhiên Highlands Coffee đã rất bất ngờ khi Công ty IMG và Ban Quản lý tòa nhà đã thực hiện những hành vi sau: Tự ý niêm phong cửa hàng của Highlands Coffee tại tòa nhà Artemis; Ngăn chặn hoạt động kinh doanh của Highlands Coffee Artemis; Tự ý cắt điện nước; Bắt buộc nhân viên bảo vệ của Highlands Coffee ngừng thi hành nhiệm vụ”, thông cáo báo chí của Công ty Cổ phần Dịch vụ Cà phê Cao Nguyên cho biết.
Highlands Coffee cho rằng, trong khi hai bên vẫn đang thương lượng về cách thức xử lý khó khăn trong giai đoạn tạm dừng một phần và hoàn toàn hoạt động của cửa hàng thì hành vi nêu trên của Công ty IMG và Ban Quản lý tòa nhà là bất hợp pháp và gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền kinh doanh và tài sản của Highlands Coffee.
Là một doanh nghiệp Việt Nam thượng tôn pháp luật, Highlands Coffee luôn tuân thủ những quy định của cơ quan có thẩm quyền khi tạm dừng một phần và hoàn toàn hoạt động của cửa hàng theo Chỉ thị của UBND thành phố Hà Nội trong công tác phòng chống dịch Covid-19. Vì thế, Highlands Coffee mong muốn hai bên – Highlands Coffee và Công ty IMG sẽ giải quyết tranh chấp bằng các thủ tục pháp lý theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, Highlands Coffee rất lấy làm tiếc vì Công ty IMG không thể hiện thiện chí để giải quyết tranh chấp bằng các thủ tục pháp lý phù hợp này.
Luật sư nói gì?
Liên quan đến những lùm xùm này, dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Trần Nam Long (Đoàn luật sư T.p Hà Nội) cho rằng, Bộ luật Dân sự 2015 quy định sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Và trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Theo Luật sư Nam Long, trường hợp cửa hàng Highlands Coffee tại Tòa nhà Artemis số 3 Lê Trọng Tấn do chịu tác động bởi dịch COVID-19 và buộc phải đóng cửa ngừng hoạt động theo Chỉ thị 15, 16 của Thủ tướng Chính phủ và doanh nghiệp không thể khắc phục được, dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và trong khả năng cho phép, thì cần phải coi đây là sự kiện bất khả kháng để miễn trừ nghĩa vụ. Nói cách khác khi dịch bệnh COVID- 19 xảy ra, chính sách mà mục đích kinh doanh của doanh nghiệp không đạt được thì điều này không do lỗi của bên nào. Do đó, các bên cần giải quyết trên cơ sở hài hòa để cân bằng lợi ích và bên thuê được miễn nghĩa vụ trả tiền thuê trong thời gian mục đích thuê không đạt được là phù hợp.
 |
| Lùm xùm tại đây khiến dư luận xôn xao. |
Ngoài ra, trong trường hợp giữa hai bên tồn tại những bất đồng pháp lý trong nhận thức và việc áp dụng quy định về trường hợp bất khả kháng mà không tự giải quyết được thì có thể đưa vụ việc ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Tuy nhiên một số diễn biến xảy ra vừa qua khi chủ Tòa nhà Artemis đơn phương cho niêm phong, cưỡng chế tài sản và ngăn chặn nhân viên của cửa hàng Highlands Coffee là những hành vi pháp lý không phù hợp.
Cùng quan điểm, Luật sư Nguyễn Thị Hồ Điệp (Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội) cho rằng, theo quy định tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật dân sự 2015 thì sự kiện bất khả kháng’ là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Theo quy định trên, một sự kiện được xem là sự kiện bất khả kháng nếu hội tụ đủ 03 yếu tố: Khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục.
Hậu quả của sự kiện bất khả kháng là việc làm cho bên bị ảnh hưởng không thể thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 296 của Luật thương mại 2005 thì “Trong trường hợp bất khả kháng, các bên có thể thoả thuận kéo dài thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng; nếu các bên không có thoả thuận hoặc không thỏa thuận được thì thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng được tính thêm một thời gian bằng thời gian xảy ra trường hợp bất khả kháng cộng với thời gian hợp lý để khắc phục hậu quả’ và ‘Việc kéo dài thời hạn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ có thời hạn cố định về giao hàng hoặc hoàn thành dịch vụ”.
Theo nữ Luật sư này, cửa hàng Highlands Coffee tại địa chỉ tầng 1 Trung tâm thương mại Artemis (số 3 Lê Trọng Tấn, Khương Mai, Thanh Xuân, Hà Nội) do Công ty Cổ phần Dịch vụ Cà phê Cao Nguyên trực tiếp sở hữu và tổ chức hoạt động kinh doanh. Vừa qua, tại đây xảy ra tranh chấp về Hợp đồng thuê mặt bằng giữa đơn vị thuê là Công ty Cổ phần Dịch vụ Cà phê Cao Nguyên và đơn vị cho thuê là Công ty Cổ phần Đầu tư IMG. Phía công ty IMG cho rằng công ty Cao Nguyên đã vi phạm nghĩa vụ khi chậm thanh toán tiền thuê mặt bằng và phí dịch vụ của các tháng 7, 8, 9 năm 2021 và đã viện dẫn Điều 14.2 của Hợp đồng để tiến hành niêm phong và đình chỉ hoạt động của cửa hàng Highlands Coffee. Phía công ty Cao Nguyên cho rằng dịch bệnh Covid 19 xảy ra khiến cho cửa hàng Highlands Coffee bị buộc phải đóng cửa ngừng hoạt động theo Chỉ thị 15, 16 của Thủ tướng Chính phủ là sự kiện bất khả kháng, do đó căn cứ vào quy định tại Điều 16 của Hợp đồng và các quy định của pháp luật có liên quan thì việc cửa hàng Highlands Coffee chậm hoặc không thực hiện nghĩa vụ trong thời gian bất khả kháng nêu trên không bị coi là vi phạm Hợp đồng.
Theo Luật sư Hồ Điệp, quan điểm của công ty Cao Nguyên là phù hợp và có cơ sở. Bởi lẽ, đợt dịch Covid 19 thứ 4 bùng phát tại Hà Nội vào các tháng 7,8,9 năm 2021 là dịch bệnh xảy ra một cách khách quan, nằm ngoài ý chí và khả năng kiểm soát của cửa hàng Highlands Coffee và công ty Cao Nguyên. Đặc biệt, với yêu cầu tuân thủ Chỉ thị 16 của Thủ tướng Chính phủ, bắt buộc phải đóng cửa ngừng hoạt động từ ngày 24/7/2021 và trước đó là áp dụng các biện pháp giãn cách theo Chỉ thị 15 thì phía cửa hàng Highlands Coffee cho dù có muốn cũng không thể có bất kỳ biện pháp nào để khắc phục hay ngăn chặn. Do đó, tình huống xảy ra với cửa hàng Highlands Coffee là phù hợp với quy định của khoản 1 Điều 156 Bộ luật dân sự 2015 về ‘sự kiện bất khả kháng’.
Thứ hai, việc chịu tác động của sự kiện bất khả kháng như nêu ở trên là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới hệ quả là Highlands Coffee không được phép hoạt động và không có doanh thu để thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Căn cứ vào quy định tại Khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 thì Công ty Cao Nguyên sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong trường hợp này. Ngoài ra, trong Hợp đồng thuê mặt bằng tại Điều 16 cũng đã ghi rõ: “Một trong các bên không thực hiện, hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ hay chậm thực hiện các nghĩa vụ của mình theo Hợp Đồng Thuê này do sự kiện bất khả kháng thì sẽ không bị coi là vi phạm Hợp Đồng Thuê này….”
V.C/Sở Hữu Trí Tuệ và Sáng Tạo