DANKO GROUP “thâu tóm” dự án nghìn tỷ tại Thanh Hóa như thế nào?

Giới đầu tư bất động sản đánh giá, khu vực Đại lộ Nam Sông Mã – con đường huyết mạnh kết nối trung tâm TP. Thanh Hóa với biển Sầm Sơn rất giàu tiềm năng để đầu tư sinh lời. Trong tương lai, đại lộ huyết mạch này sẽ hình thành các khu trung tâm kinh tế thương mại, dịch vụ, du lịch, văn hoá thể dục thể thao. Nơi đây cũng sẽ mọc lên các khu đô thị mới, khu đô thị sinh thái sầm uất và là trục cảnh quan du lịch ven sông, hướng biển. Nói như thế để thấy, khu vực này chính là “tấc đất, tấc vàng” mà nhiều nhà phát triển bất động sản đang nhòm ngó quỹ đất để triển khai dự án.

Đơn cử, dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam sông Mã 1 (phường Quảng Hưng, TP. Thanh Hóa) là một trong các dự án trọng điểm của TP. Thanh Hóa. Dự án này nằm dọc Đại lộ Nam Sông Mã, có vị trí đắc địa tại đoạn giao cắt với đường Vành đai số 3 theo quy hoạch và gần sát khu công nghiệp Lễ Môn.

Được biết, dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam sông Mã 1 trước đó được ông Đỗ Minh Tuấn – Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hoá ký phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 4523/QĐUBND ngày 11/11/2021, nhằm mục tiêu hiện thực hóa quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt, tạo quỹ đất để phát triển nhà ở cho người dân, góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa TP. Thanh Hóa. Đồng thời, khai thác hiệu quả quỹ đất, tạo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước.

Dự án có tổng diện sử dụng đất khoảng 234.204m2 với tổng số vốn đầu tư khoảng 3.602 tỷ đồng. Quy mô dự án sẽ đầu tư hoàn chỉnh, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở và các công trình khác theo quy hoạch được phê duyệt…

Theo quyết định chấp thuận nhà đầu tư, tiến độ thực hiện dự án được quy định triển khai trong quý II/2022 đến quý I/2027. Cụ thể, quý II/2022 – quý III/2023 sẽ thực hiện hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án; quý IV/2023 – quý IV/2026 hoàn thành đầu tư xây dựng dự án; quý I/2027 hoàn thành dự án đưa vào sử dụng, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quyết toán dự án theo quy định.

Căn cứ vào đề nghị của Sở Kế hoạch và Đầu tư, ngày 12/12/2021, UBND tỉnh Thanh Hóa đã phê duyệt yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất là Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam sông Mã 1.

Đến tháng 2/2022, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Thanh Hóa đã công bố kết quả mở hồ sơ đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam sông Mã 1, phường Quảng Hưng, với tổng chi phí thực hiện dự kiến 3.561 tỷ đồng. Theo đó, nhà đầu tư duy nhất nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án là Công ty Cổ phần Tập đoàn Danko (Danko Group).

Đến ngày 28/6/2022, ông Mai Xuân Liêm – Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa đã ký Quyết định số 2275/QĐ-UBND chấp thuận cho Danko Group là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam sông Mã 1, phường Quảng Hưng, TP. Thanh Hóa.

Như vậy, Danko Group đã “thâu tóm” dự án 3.561 tỷ đồng khá dễ dàng, khi “một mình một ngựa” nộp hồ sơ đăng ký làm nhà đầu tư thực hiện dự án nghìn tỷ trên.

Được biết, dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam sông Mã 1 nằm trong danh sách các dự án khai thác quỹ đất áp dụng chính sách đặc thù trên địa bàn TP. Thanh Hóa. Dự án này có dự kiến tổng thu tiền sử dụng đất là 581 tỷ đồng, dự kiến chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng thành phố là hơn 235 tỷ đồng và dự kiến thu tiền sử dụng đất sau khi trừ chi phí là 345,9 tỷ đồng.

Theo khảo sát của PV Reatimes, Danko Group nhiều năm qua đã thể hiện tham vọng lấn sân vào thị trường bất động sản Thanh Hóa bằng việc liên tiếp xin tài trợ lập quy hoạch các dự án. Cụ thể, vào cuối tháng 10/2020, Danko Group đã đề nghị tài trợ kinh phí lập Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư đô thị mới tại xã Quảng Định, huyện Quảng Xương và xã Quảng Đông, TP. Thanh Hóa.

Trước đề xuất trên, lãnh đạo tỉnh Thanh Hóa cho biết, khu vực mà Danko Group đề nghị tài trợ kinh phí lập quy hoạch không phù hợp với quy hoạch chung của thành phố và quy hoạch xây dựng vùng huyện Quảng Xương được duyệt. Do đó, đề xuất của Danko Group không được xem xét chấp thuận.

Nhận thấy mảnh đất Quảng Xương giàu tiềm năng tỉnh đầu tư, tháng 12/2021, Danko Group tiếp tục đề nghị tỉnh Thanh Hóa để được tài trợ kinh phí lập Quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị sinh thái Quảng Định tại huyện Quảng Xương.

Ngày 4/1/2022, UBND tỉnh Thanh Hóa cho biết đã nhận được công văn của Danko Group về đề nghị tài trợ kinh phí lập Quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị sinh thái Quảng Định. Sau đó, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Mai Xuân Liêm đã đề nghị Danko Group liên hệ với UBND huyện Quảng Xương để đề xuất, kiến nghị việc tài trợ kinh phí.

Trước đó ngày 3/1/2019, lãnh đạo tỉnh Thanh Hóa đã thống nhất chủ trương lập Quy hoạch chi tiết khu đất 35ha tại TP. Thanh Hóa gồm Khu đô thị Hưng Giang, phường Quảng Hưng, khu dịch vụ tổng hợp (lô đất DVTH-3) và lô đất DVTH-4, TM-C1, DCCT-3 thuộc quy hoạch phân khu số 18, TP. Thanh Hóa. Trong văn bản chỉ đạo, UBND tỉnh Thanh Hóa cho biết sau khi quy hoạch được phê duyệt, trường hợp Danko Group và Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Hoàng Hải quan tâm đầu tư cần liên hệ cơ quan chức năng để được hướng dẫn tham gia làm chủ đầu tư thực hiện dự án.

Gần đây nhất vào ngày 5/8/2022, UBND tỉnh Thanh Hóa có văn bản thống nhất với Sở Xây dựng Thanh Hóa, đề nghị giao UBND TP. Thanh Hóa phối hợp với Danko Group nghiên cứu nội dung đề xuất xin điều chỉnh cục bộ (tại văn bản số 168/2022/CV-DKG ngày 26/7/2022 của Tập đoàn Danko) Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu vực phường Quảng Hưng, TP. Thanh Hóa.

Việc xin điều chỉnh Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 cũng được coi là tiền đề để thực hiện các bước điều chỉnh cục bộ quy hoạch tiếp theo. Theo quy định, các cơ quan tổ chức lập quy hoạch sẽ tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư trong khu vực dự kiến điều chỉnh quy hoạch và các khu vực xung quanh chịu ảnh hưởng trực tiếp về nội dung và kế hoạch điều chỉnh quy hoạch xây dựng. Đồng thời, có trách nhiệm cập nhật và thể hiện trong hồ sơ quy hoạch những nội dung điều chỉnh. Nội dung điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai.

Vì vậy, ngay khi có thông tin doanh nghiệp đề xuất xin điều chỉnh quy hoạch, nhiều cử tri phường Quảng Hưng mong muốn việc điều chỉnh nói trên phải được công khai minh bạch, đồng thời đảm bảo yêu cầu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, các chỉ tiêu hạ tầng xã hội khu vực các dự án và tuân thủ các Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng và quy định hiện hành.

Theo ý kiến của các chuyên gia quy hoạch, việc điều chỉnh một bản quy hoạch là tất yếu nếu như điều đó hợp lý, cần thiết cho sự phát triển. Tuy nhiên, thực tiễn hiện đang có những điều chỉnh quy hoạch dựa trên yếu tố lợi ích thay vì hợp lý hay cần thiết.

Chia sẻ về vấn đề này, TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam phân tích, sự điều chỉnh của một bản quy hoạch đến từ 3 nguyên nhân.

Thứ nhất, tốc độ phát triển của địa phương thay đổi khiến bản quy hoạch không còn phù hợp, trở thành động lực thúc đẩy kinh tế, ổn định xã hội. Điều này buộc quy hoạch phải chỉnh sửa.

Thứ hai, quá trình lập quy hoạch thiếu tầm nhìn, không đánh giá và dự báo hết tình hình phát triển, dẫn tới sự tụt hậu của bản quy hoạch. Điều này phụ thuộc rất lớn vào đội ngũ xây dựng và lập quy hoạch tỉnh.

Thứ ba, sự biến tướng của quy hoạch khi xuất hiện tình trạng doanh nghiệp làm quy hoạch. Không ít doanh nghiệp có tiền đã đặt ra yêu cầu điều chỉnh quy hoạch, đưa ra điều kiện với tỉnh để phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Đây là một nguyên nhân khác phổ biến ở nhiều địa phương, dẫn tới tình trạng những bản quy hoạch bị thay đổi, không dựa trên căn cứ tình hình nội tại cũng như nguyên tắc cơ bản trong phát triển.

TS. KTS. Trương Văn Quảng cũng cho rằng, doanh nghiệp làm quy hoạch là câu chuyện mà thời gian gần đây chúng ta hay nghe thấy. Vấn đề này xuất phát từ thực tế tỉnh “ưu ái” cho một số doanh nghiệp. Khi tỉnh muốn thu hút đầu tư nhưng thiếu vốn và cần sự tham gia của doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp lại nhận thấy trong bản quy hoạch, khu vực A không tiềm năng và muốn phát triển ở khu vực B, doanh nghiệp đặt ra điều kiện với tỉnh và buộc thay đổi quy hoạch.

Hay như việc trước đó, việc vẽ quy hoạch các dự án được giao cho doanh nghiệp tư nhân. Thế nên có tình trạng, doanh nghiệp vẽ quy hoạch xong sẽ được nhận luôn dự án. Nếu tỉnh không chấp thuận, doanh nghiệp sẽ không vào trong khi nguồn vốn địa phương có mức độ. Cũng có trường hợp, một số tỉnh lại muốn tìm kiếm các thành tích về thi đua nên tạo ra cơ hội tốt cho doanh nghiệp để thu hút đầu tư.

Trước những hệ lụy của việc biến tướng trong quy hoạch, các chuyên gia pháp lý thẳng thắn chia sẻ, có một thực cảnh rất xót xa đang diễn ra ở Việt Nam là tài nguyên đất đai bị lãng phí. Một số doanh nghiệp không mang đúng nghĩa “nhà đầu tư phát triển” nên chỉ găm đất lại, phân lô bán nền rồi chuyển nhượng. Có doanh nghiệp găm rất nhiều quỹ đất để dành. Họ phân lô rồi bán nền và thậm chí bán “lúa non” mà không chú trọng xây dựng cơ sở hạ tầng. Bên cạnh đó, nhiều dự án kéo dài hơn 10 năm, trở thành đất bỏ hoang chậm tiến độ.

Như đã phân tích ở trên, việc điều chỉnh một bản quy hoạch là tất yếu nếu như điều đó hợp lý, cần thiết cho sự phát triển. Thế nhưng, tất cả quá trình xây dựng phải được thực hiện công khai minh bạch, theo đúng quy định pháp luật và thường xuyên thanh tra, giám sát. Bên cạnh đó, cần phải xác định rõ, việc doanh nghiệp đề xuất xin lập quy hoạch không có nghĩa nghiễm nhiên sẽ là chủ đầu tư dự án đó, mà việc lựa chọn chủ đầu tư hay giao đất sạch cho nhà đầu tư thực hiện dự án phải tuân thủ theo các quy định pháp luật hiện hành.