tại thị xã Duy Tiên (Hà Nam). Với những lời quảng cáo hoa mỹ như sản phẩm thời thượng, khu đô thị hiện đại đẳng cấp, điểm sáng đầu tư, kinh doanh vạn lời… dự án này hiện tại có xứng đáng để nhà đầu tư xuống tiền hay không?
Kết quả tìm kiếm về dự án Kosy Lita Hà Nam trên Google.
Thời gian gần đây, trên khắp các website, trang mạng xã hội là thông tin rao bán rầm rộ dự án Khu nhà ở đô thị Kosy Hà Nam tại phường Duy Hải, thị xã Duy Tiên (tên thương mại là Kosy Lita Hà Nam) có quy mô 22,94 ha với tổng mức đầu tư trên 500 tỷ đồng do Công ty Cổ phần Kosy làm chủ đầu tư.
Dự án Kosy Lita Hà Nam hiện đã có pháp lý hay chưa?
Theo Quyết định số 1113/QĐ-UBND ngày 02/07/2018, UBND tỉnh Hà Nam quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở đô thị Kosy Hà Nam tại xã Duy Hải, huyện Duy Tiên.
Quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở đô thị Kosy Hà Nam tại xã Duy Hải, huyện Duy Tiên.
Ngày 29/12/2020, UBND tỉnh Hà Nam ra Quyết định số 2709/QĐ-UBND chấp thuận cho Công ty Cổ phần Kosy đầu tư xây dựng dự án Khu nhà ở đô thị Kosy Hà Nam tại phường Duy Hải, thị xã Duy Tiên.
Dự án được giao đất theo Quyết định giao đất lần 1 số 1289/QĐ-UBND ký ngày 23/07/2021 và Quyết định giao đất lần 2 số 730/QĐ-UBND ký ngày 26/05/2022 do UBND tỉnh Hà Nam ban hành.
Sở Xây dựng tỉnh Hà Nam đã cấp Giấy phép xây dựng số 1387/GPXD ngày 16/06/2022 cho phép dự án thi công đợt 2.
Ngoài ra, phía Công ty Cổ phần Kosy được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH715596 ký ngày 16/08/2022.
Có thể thấy, dự án Kosy Lita Hà Nam hiện đã có hồ sơ pháp lý tương đối đầy đủ. Nhưng liệu nhà đầu tư có nên giao dịch trong thời điểm này?
Tiến độ của dự án Kosy Lita Hà Nam có đúng như quảng cáo?
Theo như lời quảng cáo trên các sàn bất động sản thì vào tháng 8/2022, dự án đã đẩy mạnh thi công hạ tầng và bước đầu hoàn thành cơ sở hạ tầng cơ bản, hệ thống thoát nước, hệ thống giao thông … Tuy nhiên theo ghi nhận thực tế của chúng tôi vào ngày 13/10/2022 thì dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng hạ tầng, công trường ngổn ngang vật liệu, máy móc, thiết bị, các hạng mục xây dựng còn nham nhở, công nhân vẫn đang tích cực làm việc.
Ghi nhận thực tế tại dự án Kosy Lita Hà Nam
Theo Điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định: “Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thì công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.”
Vì vậy, tuy dự án Kosy Lita Hà Nam đã có hồ sơ pháp lý tương đối đầy đủ nhưng đến hiện tại vẫn chưa hoàn thành xong và được nghiệm thu về hạ tầng kỹ thuật, chưa có thông báo đủ điều kiện mở bán của cơ quan có thẩm quyền.
Dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, vậy môi giới lấy gì để tạo niềm tin cho nhà đầu tư?
Mặc dù dự án Kosy Lita Hà Nam đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhưng thông tin rao bán các sản phẩm bất động sản gồm đất liền kề, biệt thự, shophouse trong dự án đã xuất hiện tràn lan trên các trang mạng xã hội, các sàn giao dịch bất động sản. Đi kèm theo đó là bảng giá cụ thể và chính sách giới thiệu sản phẩm dự án do chính chủ đầu tư đưa ra.
Chính sách giới thiệu sản phẩm dự án Kosy Lita Hà Nam của chủ đầu tư.
Theo lời nhân viên môi giới của sàn bất động sản Cen Land khẳng định: Dự án Kosy Lita Hà Nam đã ra quân vào ngày 4/10 và hiện tại đã mở bán chính thức. Bên chủ đầu tư đã cho sale vào bán đợt đầu tiên là gần 100 lô với giá bán dao động từ 25 – 35 triệu/m2 tùy vị trí từng căn. Về tiến độ thanh toán chia làm 9 đợt: đầu tiên khách hàng sẽ đặt cọc là 100 triệu đồng, đợt 1 thanh toán 20% (đã bao gồm đặt cọc), đợt 2 thanh toán 10% và cứ lần lượt tới đợt 9 là khi nhận được thông báo làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mỗi đợt cách nhau 30 ngày.
Tiến độ thanh toán của dự án được nhân viên môi giới gửi
Trực tiếp ghi nhận tại khu đất thi công xây dựng ở Hà Nam, chúng tôi bắt gặp những bàn tư vấn, chào bán cho dự án được đặt một cách công khai. Ở những điểm tư vấn này, nhân viên môi giới cũng đưa ra bảng giá chính thức của dự án cũng như chính sách bán hàng hấp dẫn. Và để xây dựng thêm niềm tin cho khách hàng, nhân viên này còn chắc chắn về hợp đồng đặt cọc của khách hàng sẽ được ký trực tiếp với chủ đầu tư và trong vòng 7 ngày khách hàng sẽ thanh toán trước 20%. Tuy nhiên khi yêu cầu cho xem trước mẫu hợp đồng đặt cọc đó thì chúng tôi lại nhận được 01 Văn bản thỏa thuận và 01 Bản đăng ký nguyện vọng tham gia vào dự án Kosy Lita Hà Nam. Đáng chú ý là hai văn bản này khách hàng không được ký kết với chủ đầu tư Công ty Cổ phần Kosy mà bên cung cấp dịch vụ lại là Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản Greenhome.
“Văn bản thỏa thuận” và “Bản đăng ký nguyện vọng” để tham gia vào dự án được ký kết với Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản Greenhome.
Khi chúng tôi có thắc mắc về vấn đề trên thì nhân viên môi giới tiếp lời: Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản Greenhome được coi như là một công ty con của chủ đầu tư và đã được ủy thác làm đơn vị cung cấp dịch vụ giới thiệu, quảng bá, tìm kiếm khách hàng, phân phối, mua bán cho dự án Kosy Lita Hà Nam. Sau đó nhân viên đã gửi thêm cho chúng tôi 01 Văn bản chứng nhận được ký kết giữa Công ty Cổ phần Kosy và Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản Greenhome để hợp thức hóa việc đặt cọc này.
“Văn bản chứng nhận” được ký kết giữa Công ty Cổ phần Kosy và Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản Greenhome.
Căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán. Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.
Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ điểm a) khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.
Cùng những thông tin được ghi nhận bên trên, có lẽ, khách hàng nên thận trọng khi đầu tư vào dự án này.
Hiện tại, chúng tôi cũng đã liên lạc với phía chủ đầu tư để phản ánh về thực trạng này nhưng chưa nhận được phản hồi.