Báo Tuổi trẻ thủ đô đăng tải, dự án khu dân cư Mỹ Hạnh Bắc tọa lạc tại đường tỉnh lộ 9, xã Mỹ Hạnh Bắc, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Khu dân cư Bắc Mỹ Hạnh còn được quảng cáo với cái tên hết sức tây “Hamilton Garden”, dự án do Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Văn Ánh (Công ty Văn Ánh) làm chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Gia Thịnh làm đơn vị phát triển và phân phối độc quyền.
Trên một số trang web rao bán đất nền tại dự án khu dân cư Mỹ Hạnh Bắc quảng cáo có diện tích 12,6ha, gồm 600 sản phẩm có diện tích từ 80 – 200m2. Dự án có các tiện ích như: Trung tâm thương mại, hồ bơi, phố đi bộ, trường học, phòng gym, yoga, spa, phòng khám y tế… mang dáng dấp của một khu đô thị (KĐT) sinh thái nghỉ dưỡng đẳng cấp 5 sao.
 |
|
Dự án đang thực hiện các thủ tục xây dựng, đất đai, môi trường… chưa đủ điều kiện huy động vốn. |
Bên cạnh đó, hiện tại vị trí dự án này hiện vẫn đang là bãi đất trống chưa được xây dựng hay thi công bất cứ thứ gì, sát bên là dự án Hamilton Garden với ngổn ngang máy móc, xung quanh quây tôn kín mít nhưng đã được đang quảng cáo bán hàng rầm rộ đã đặt ra dấu hỏi lớn cho việc dự án này đã đủ điều kiện để được mở bán hay chưa?
Trả lời báo chí ông Lê Trường Chinh – Phó Chủ tịch UBND huyện Đức Hòa xác nhận rõ trong công văn số10826/UBND –TH ngày 07/9/2020: Dự án Khu dân cư Viettin Eco Land diện tích khoảng 5,5ha tại xã Đức Hòa Thượng do Công ty TNHH Bất động sản Viettinland Long An làm chủ đầu tư và dự án Khu dân cư Mỹ Hạnh Bắc với diện tích 12,6 ha tại xã Mỹ Hạnh Bắc (dự án không có tên gọi thương mại Hamilton Garden) do Công ty CP TV – ĐT – XD Văn Ánh làm chủ đầu tư thì đến nay 02 dự án này chưa thực hiện xong thủ tục đất đai, xây dựng, môi trường. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành thì sau khi thực hiện xong các thủ tục đất đai, xây dựng và đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng dự án theo quy hoạch chi tiết và theo tiến độ được cấp thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư mới đủ điều kiện kinh doanh bất động sản. Do đó, các dự án nêu trên chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản.
Như vậy mặc dù chưa đủ điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản để được mở bán thì dự án Hamilton Garden vẫn công khai mở bán.
Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Đặng Văn Cường – Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho hay: Theo quy định của pháp luật thì các dự án bất động sản có thể chào bán, huy động vốn ngay từ thời điểm đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng phải đảm bảo các điều kiện của Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư và các văn bản hướng dẫn. Và dưới góc độ pháp lý thì đây được gọi là các bất động sản hình thành trong trương lai.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất; Có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Như vậy, Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã nêu rõ điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Nếu tòa nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai chưa hoàn thành xong phần móng hoặc chưa có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng mà vẫn đưa vào kinh doanh, bán cho khách hàng là không phù hợp quy định pháp luật.
 |
|
Hiện dự án chỉ mới dựng tường tôn, đang thi công một số tuyến đường xương cá nội bộ… |
Luật sư Đặng Văn Cường cho biết thêm, hiện nay nhiều dự án BĐS đã và đang được rao bán, nhiều người sẵn sàng mua bởi họ cho rằng đây là một hình thức đầu tư, mạo hiểm mua tại thời điểm chưa đủ điều kiện thì mới có giá tốt. Tuy nhiên khi mua đất dưới hình thức này, người mua dự án có thể gặp nhiều rủi ro như: Dự án chưa được phép kinh doanh hoặc chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán, huy động vốn; Dự án vướng kiện tụng, tranh chấp giữa các bên liên quan nhưng người mua không biết dẫn đến tổn thất về sau… dẫn đến sau này có tranh chấp thì bên mua thường thiệt thòi. Đặc biệt nếu công trình gặp vấn đề về pháp lý như chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng và chưa giải chấp, chậm hoàn công do xây dựng không đúng thiết kế đã được phê duyệt dẫn đến người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hậu quả để lại là những cư dân đã nhận bàn giao nhà, đóng đủ hoặc gần đủ giá trị căn hộ rồi nhưng không thể chuyển nhượng được tại vì không có giấy chứng nhận hoặc phải chuyển nhượng theo các hình thức như là kí hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ căn hộ chung cư khi đã được cấp Giấy chứng nhận sử dụng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng ủy quyền này cần có sự chứng kiến của chủ đầu tư. Nhưng những hình thức chuyển nhượng này cũng đem lại rất nhiều rủi ro cho khách hàng như hợp đồng ủy quyền không có hiệu lực vì người bán chết, đơn phương chấm dứt hợp đồng… và chắc chắn rằng căn hộ không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì giá chuyển nhượng sẽ không thể đem lại lợi nhuận cho người bán.
Phần lớn các trường hợp rủi ro trên thì người mua khó có thể đòi tiền được. Do đó khi mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai thì người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cho xem các giấy tờ chứng minh tính pháp lý đầy đủ của dự án trước khi quyết định chi trả số tiền lớn.
Để hạn chế rủi ro khi mua các dự án BĐS, Luật sư Cường khuyến cáo giao dịch về BĐS là một trong những giao dịch có giá trị lớn nhất đối với người dân do đó cần phải hết sức thận trọng, tránh vướng vào những rắc rối pháp lý không mong muốn.
HOÀNG QUÂN (t/h)