Nghịch lý thị trường bất động sản và người quyết định giá trị thực

Cung khan hiếm khiến giá tăng mạnh

Trong bối cảnh hiện nay, khi nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm nhưng nhu cầu sở hữu nhà của người dân ở đô thị lớn như Hà Nội ngày càng tăng cao. Điều này làm chênh lệch cung – cầu ngày càng lớn buộc giá thành càng tăng cao. Bên cạnh đó, từ xưa tới nay, người dân đa phần thích sở hữu nhà thổ cư hơn là chung cư bởi khả năng tăng giá cao.

Chỉ riêng từ đầu năm 2021 tới nay, nhiều nơi tại Hà Nội giá nhà đã tăng lên tới 30%, thậm chí kể cả những nơi xa trung tâm cũng giá vài chục triệu đồng mỗi m2.

Đơn cử, tại khu vực Nam Dư (phường Lĩnh Nam, Hoàng Mai), một căn nhà có diện tích 30m2, đã xây dựng 5 tầng, nằm ở mặt ngõ ô tô tránh nhau, thời điểm cuối năm 2021 có giá 3,5 tỷ đồng thì nay đã tăng lên 4,3 – 4,8 tỷ đồng, tăng khoảng 30%.

Một lô đất 40m2 mặt đường Thanh Đàm (phường Thanh Trì, Hoàng Mai, Hà Nội) cách đây 1 năm có giá chỉ khoảng 100 – 105 triệu đồng/m2, nay đã được người mua “chốt” với giá 140 triệu đồng/m2.

Còn ở khu vực phía Tây Hà Nội, một lô đất rộng 45m2 tại phường Phú Đô (Nam Từ liêm), nằm ở mặt ngõ rộng 3m, cách đây 1 năm chỉ khoảng 55 triệu đồng/m2, thì nay cũng được giao dịch với giá 70 – 75 triệu đồng/m2.

Đa phần các khu vực tại Hà Nội trong 1 năm trở lại đây, giá nhà đất đều đồng loạt tăng từ 15 – 30%. Giá nhà thổ cư tăng chóng mặt khiến nhiều người tiếc mất ăn mất ngủ.

Đưa giá bất động sản về giá trị thật để ổn định thị trường.

Đặc biệt, dòng tiền đổ mạnh vào đất nền (phân khúc mang tính đầu cơ cao), các giao dịch từ tình trạng phân lô, bán nền sai quy định có giá cao gấp nhiều lần các sản phẩm chính thống. Hiện tượng này không tốt cho cơ cấu sản phẩm, phát triển kinh tế, phát triển ổn định thị trường BĐS tại các địa phương. Hầu hết doanh nghiệp BĐS đều khó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng và hạn chế nguồn cung khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao, giao dịch chững lại…

Theo khảo sát của VARS, giá căn hộ ở một số vùng ven các thành phố lớn đã bị đẩy lên quá cao (50 – 60 triệu đồng/m²). Những cơn sốt đất trong cuối năm 2021, đầu năm nay tại các các khu vực sôi động như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên… có những lô đất nền đã tăng lên 30 – 50% giá trị. Tuy nhiên, từ quý II/2022, hiện tượng này đã không còn, vì với mức giá này, các giao dịch khó thành công trước tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Theo thông tin từ Báo Tin tức, lãnh đạo VARS cho rằng, người dân có nhu cầu thật sẽ quyết định mức giá thật của các sản phẩm BĐS. Tới đây, khi có nhiều nhà đầu tư tham gia vào xây dựng BĐS vùng ven các đô thị lớn, sức cạnh tranh sẽ cao hơn. Khi đó, mức giá sẽ giảm về giá trị thật và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực hơn. Việc đầu tư, đầu cơ mua nhà đất sử dụng các đòn bẩy tài chính sẽ dần hạn chế, dòng tiền vào BĐS chỉ đón nhận những cơ hội an toàn trong tương lai.

VARS cũng kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi các luật liên quan đến thị trường BĐS, để tạo ra hành lang thông thoáng, thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu, các quỹ đầu tư tín thác, tạo hành lang đa dạng hóa nguồn vốn; đồng thời, sớm có các biện pháp kiểm soát lạm phát, cân đối dòng tiền đầu tư vào các phân khúc BĐS khác như nhà ở xã hội, BĐS du lịch, BĐS công nghiệp…

“Ở thời điểm này, BĐS tăng ở khu vực nào, ở đó có thể là hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá BĐS tăng cao như thời gian qua không còn, trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư… Chưa kể, Chính phủ và các địa phương đang có động thái điều tiết thị trường về giá trị thật”, lãnh đạo VARS chia sẻ.

Dự báo thị trường bất động sản cuối năm 2022

Thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy quá nửa nguồn cung bất động sản nhà ở thuộc phân khúc căn hộ thấp tầng, đất nền trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Bất động sản căn hộ có nhiều điều kiện để thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay. Những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến chủ đầu tư các dự án đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án.

Ngoài ra, việc cấp phép chậm cho các dự án một lần nữa khiến nguồn cung bất động sản nhà ở gặp khó. Với những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản, nguy cơ lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến họ càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền. Những yếu tố nói trên dự báo thị trường bất động sản nhà ở trong nửa cuối năm 2022 sẽ gặp khó về nguồn cung.

Trong khi đó, lạm phát cũng đồng thời thúc đẩy người dân mua bất động sản để nắm giữ giá trị, trong đó đất nền và các căn hộ thấp tầng được ưu tiên. Bên cạnh đó là sự hồi phục kinh tế rõ rệt sau đợt càn quét của Covid-19 khiến tốc độ đô thị hóa bị gián đoạn suốt hai năm qua được phục hồi trở lại.

Ngoài ra, lượng dân cư đổ lên thành phố khiến nhu cầu nhà ở tăng lên một cách tự nhiên. Nguồn cung bị thắt chặt trong khi nhu cầu được thúc đẩy là các yếu tố khiến giá cả bất động sản phân khúc căn hộ sẽ thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay, bất chấp giao dịch sẽ trầm lắng.

VARS dự báo, loại bỏ những cơn sốt đất như cuối năm 2021, đầu 2022, mức giá bất động sản nhà ở sẽ tăng bình quân khoảng 10% trong nửa cuối năm 2022.

Hương Anh (tổng hợp)