Novaland liều lĩnh liên tục “bán lúa non” dự án phải chăng vì ‘đói vốn’?

Các chủ đầu tư thông qua các hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ… với các chương trình ưu đãi hấp dẫn để lôi kéo khách hàng mua dự án.

Nhìn lại các dự án “bán lúa non” của Novaland

Được biết, mặc dù chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định, nhưng nhiều dự án lớn của Novaland như NovaWorld Phan Thiết, Nova Hill Mũi Né, NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas, NovaWorld Ho Tram, The Grand Manhatan… đã “năm lần bảy lượt” bị “tuýt còi” vì có cách thức huy động vốn “vượt rào”, bán lúa non bằng các hình thức đặt cọc, giữ chỗ tại các dự án này.

Cụ thể, ngày 17/5/2019, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận đã ra văn bản ngăn chặn giao dịch bất động sản khi chưa đủ điều kiện, tại các dự án của Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Tập đoàn Novaland), tại địa phương này. Tuy nhiên, bất chấp “lệnh cấm” mọi giao dịch vẫn công khai và kéo dài.

Phối cảnh dự án Novaworld Phan Thiết của Novaland

Để hoạt động kinh doanh bất động sản thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, Sở Xây dựng đề nghị Tập đoàn Novaland không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc vận dụng các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí; đăng tải trên mạng internet các nội dung liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản tại các dự án do Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư khi chưa đủ điều kiện giao dịch.

Thế nhưng, tới tháng 11/2019, khi Sở Xây dựng Bình Thuận tiếp tục chỉ đạo việc thanh tra, kiểm tra, ngăn chặn các dự án chưa đủ tính pháp lý thì cùng thời điểm đó, trên các trang website bán BĐS vẫn rao bán đất nền tại 2 dự án NovaWorld Phan Thiết và Nova Hill Mũi Né.

Phối cảnh dự án NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas

Không chỉ có 2 dự án ở Phan Thiết bị cấm giao dịch, trước đó, dự án NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas của Tập đoàn Novaland cũng bị báo chí phản ánh về tình trạng giao dịch khi chưa đủ điều kiện.

Một dự án đình đám khác của Tập đoàn Novaland cũng bị “bêu tên” khi đang được rao bán rầm rộ mà chưa hoàn thiện pháp lý là NovaWorld Ho Tram, tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Dự án The Grand Manhatan tọa lạc tại địa chỉ 100 Cô Giang, Phường Cô Giang, Quận 1, TP.HCM

27/10/2018, Novaland thông báo lễ mở bán đợt 1 dự án The Grand Manhatan, trên nhiều website, The Grand Manhatan được rao bán rầm rộ với những lời lẽ có cánh như sở hữu vị trí kim cương đắc địa ngay trung tâm Quận 1 với 2 mặt tiền đường Cô Bắc và Cô Giang, cùng nhiều tiện ích 5 sao cao cấp. Được khởi công xây dựng quý 3/2018, dự kiến bài giao quý 3/2021. Tuy nhiên đến thời điểm nói trên, dự án này vẫn đang được quây tôn kín và chưa có dấu hiệu sẽ khởi công xây dựng.

Thậm chí, đến đầu năm 2019, mặc dù chào bán rầm rộ trên thị trường với mức giá hàng chục tỷ đồng/căn hộ nhưng pháp lý dự án “siêu sang” The Grand Manhattan của Novaland vẫn chưa hoàn thiện, thậm chí doanh nghiệp còn chưa được giao đất để triển khai dự án?

Dấu hiệu “đói vốn”?

Việc vi phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, đất đai và kinh doanh bất động sản nói trên đã tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro cho các cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch mua bán, đồng thời ảnh hưởng đến trật tự, an ninh, kinh tế – xã hội trên địa bàn.

Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

Quy định là vậy, thế nhưng trên thực tế thì rất nhiều CĐT nói chung và Novaland nói riêng dù chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng đã “bắt tay” với các sàn môi giới bất động sản quảng cáo, rao bán “lúa non” rầm rộ dưới nhiều hình thức.

Rao “bán lúa non” dự án tiềm ẩn rủi ro rất cao cho mọi khách hàng. (Ảnh minh họa)

Theo các chuyên gia, việc đưa hàng loạt dự án vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện cho thấy doanh nghiệp đang “đói vốn”. Điều này có nguy cơ ảnh hưởng đến tiến độ cũng như khả năng triển khai dự án thành hiện thực.

Được biết, theo một số nguồn tin đăng tải trên các phương tiện truyền thông, báo cáo tài chính hợp nhất Quý 3/2019 (tại ngày 30/9/2019), Novaland có tổng tài sản là 74.578 tỷ đồng, trong đó nợ phải trả là 52.088 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu là 22.490 tỷ đồng.

Tổng tài sản của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) được trình bày trong Báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2020 chưa kiểm toán của Novaland cho thấy, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2020 chỉ đạt 5.026 tỷ đồng, giảm một nửa so với 10.930 tỷ đồng năm 2019, lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 1.807 tỷ đồng, giảm 43% so với 3.151 tỷ đồng năm 2019.

Luỹ kế năm 2020, nợ phải trả của Novaland lên đến 112.609 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi con số 65.518 tỷ đồng cuối năm 2019. Nợ phải trả cao gấp 3.5 vốn chủ sở hữu và chiếm tới 77.9% so với tổng cộng nguồn vốn.

Các khoản mục trên bảng cân đối kế toán của NVL tại thời điểm 31/12/2020 cho thấy, trong cơ cấu nợ phải trả, chủ yếu là khoản vay ngắn hạn và dài hạn, trong đó nợ vay ngắn hạn 14.511 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2019, nợ dài hạn 34.357 tỷ đồng, tăng 31,4%. Tổng cộng hai khoản vay này lên đến 48.868 tỷ đồng, chiếm 43.39% tổng cộng số nợ.

Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va được thành lập ngày 18/9/1992, tiền thân CT TNHH TM Thành Nhơn, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực sản xuất và kinh doanh thuốc thú y, hóa chất, thức ăn gia súc và nguyên liệu dược. Hiện nay, hoạt động chính của Novaland là phát triển các dự án dân cư, kinh doanh bất động sản, xây dựng dân dụng và xây dựng công nghiệp…

Tính đến thời điểm cuối năm 2020, Novaland có 80 công ty con và 7 công ty liên kết. Tăng đáng kể so với thời điểm cuối năm 2019 là 74 công ty con và 5 công ty liên kết. Để có vốn đầu tư dàn trải các dự án, mua hàng loạt công ty, Novaland tiếp tục tăng vay nợ các ngân hàng và phát hành trái phiếu dẫn đến khoản nợ ngày càng phình to?