Theo QCVN 01:2019/BXD quy định Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và các khu chức năng; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Trong đó, yêu cầu về định hướng tổ chức không gian cấp vùng (huyện, liên huyện) tại các khu công nghiệp phải được quy hoạch dựa trên tiềm năng, lợi thế về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội; tiết kiệm quỹ đất, ưu tiên sử dụng đất hoang hóa, hạn chế chuyển đổi đất nông nghiệp; Không gây ô nhiễm đến các vùng lân cận…
 |
Đồng thời, một dự án bất động sản đến tay người tiêu dùng, phải có đầy đủ các thủ tục pháp lý về nguồn gốc đất, chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết… thì mới được coi là sản phẩm có chất lượng. Tuy nhiên, có những dự án, dù vẫn còn đang mù mờ về pháp lý vẫn ngang nhiên chào bán, ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng.
Thực tế thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, không ít khách hàng do tin tưởng vào chủ đầu tư, “mủi lòng” trước bức tranh ngôi nhà mới trong tương lai được “vẽ ra” đã bỏ hết số tiền tích cóp, thậm chí vay ngân hàng để đặt mua nhưng sau cả chục năm nhà chẳng thấy đâu. Theo các chuyên gia pháp lý, việc chủ đầu tư vẽ nhà “trên giấy” rồi bán cho khách hàng, thu tiền nhưng lại không đảm bảo nghĩa vụ xây dựng, bàn giao sản phẩm chủ yếu đến từ việc chế tài này chưa đủ mạnh để răn đe.
Một trong những dự án đang được dư luận phản ánh là The Peak Garden của Công ty CP Phát triển Bất động sản Hưng Lộc Phát (Công ty Hưng Lộc Phát).
Xây dựng “chui”…
Năm 2019, Công ty Hưng Lộc Phát khiến dư luận “nổi sóng” bởi vụ xây dựng chui 110 căn biệt thự tại dự án Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM, còn có tên thương mại là Green Star Sky Garden. Những lùm xùm này từng khiến lực lượng chức năng phải “hao tâm tổn trí” trong xử lý.
Cụ thể, vào tháng 05/2019, qua kiểm tra, Đoàn kiểm tra UBND quận 7 phát hiện Công ty Hưng Lộc Phát đã xây xong phần thô 110 căn biệt thự trên đất dự án Green Star Sky Garden. Các căn biệt thự này được thi công trên 6 lô đất nhà ở liên kế với 3 lô thiết kế có xây dựng tầng hầm, 3 lô không xây tầng hầm.
Tại thời điểm đó, Công ty Hưng Lộc Phát đã hoàn thiện các thủ tục công nhận chủ đầu tư, quy hoạch 1/500, quyết định chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật… Tuy nhiên, dự án chưa có quyết định giao đất, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đoàn kiểm tra đã lập biên bản đề nghị chủ đầu tư ngừng thi công. Đồng thời, ngày 22/05/2019 UBND quận 7 chính thức lập biên bản, đình chỉ thi công dự án.
Đến ngày 20/06/2019, ông Võ Văn Hoan – Phó chủ tịch UBND TP chủ trì họp báo, thông tin về sai phạm liên quan đến dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát tại phường Phú Mỹ, quận 7. Theo đó, ông Võ Văn Hoan cho biết, Công ty Hưng Lộc Phát có sai phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tại dự án này và phải bị xử phạt theo quy định vì dự án chưa hoàn tất thủ tục đã tiến hành xây dựng.
Theo đó, UBND TP. Hồ Chí Minh đã quyết định tạm dừng dự án, tổ chức kiểm điểm cá nhân, đơn vị liên quan, thành lập tổ kiểm tra rà soát lại hồ sơ pháp lý của dự án. Khi nào chủ đầu tư chấp hành quyết định xử phạt, liên hệ cơ quan chức năng để hoàn thành, bổ sung cơ sở pháp lý (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), UBND TP sẽ kiểm tra và quyết định cho phép dự án tiếp tục triển khai hay không.
Được biết, theo phê duyệt thì dự án này được hình thành trên khu đất có tổng diện tích hơn 5,2ha. Dự án Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ được chia thành 2 nhóm đất ở gồm: Nhóm đất ở thấp tầng và nhóm đất chung cư kết hợp thương mại dịch vụ.
Khoác “áo mới” và “bán lúa non”?
Sau hơn 2 năm “kín tiếng”, mới đây, Công ty Hưng Lộc Phát đã trở lại khi cho ra mắt dự án The Peak Garden tọa lạc tại phường Phú Mỹ, quận 7. Thời điểm này, khi mà nguồn cung bất động sản tại khu vực TP.HCM đang khan hiếm thì sự ra mắt của The Peak Garden nhận được sự thu hút rất lớn của khách hàng và nhà đầu tư bất động sản.
Theo đó, The Peak Garden là khu phức hợp thương mại và nhà ở gồm căn hộ chung cư cao cấp, biệt thự và trung tâm thương mại. Dự án được xây dựng trên khu đất có tổng diện tích 52.648 m2; mật độ xây dựng chiếm 30%, gồm 2 block cao 36 tầng, cung ứng ra thị trường 903 căn hộ và 16 căn duplex.
Trong vai một khách hàng có nhu cầu cần mua căn hộ, PV được T.L – một nhân viên môi giới nhiệt tình tư vấn, giới thiệu về dự án. T.L tự giới thiệu mình là nhân viên kinh doanh của Đất Xanh Premium và doanh nghiệp này đã ký kết hợp đồng phân phối độc quyền các sản phẩm tại dự án The Peak Garden với Công ty Hưng Lộc Phát.
T.L cho biết, dự án The Peak Garden đang được chào bán với giá dự kiến từ 46 triệu đồng/m2 và nhận booking 50 triệu đồng/sản phẩm. “Chủ đầu tư là Công ty Hưng Lộc Phát cũng cam kết mua lại sản phẩm với lãi suất 14%/năm sau 18 tháng tính trên số tiền thanh toán thực tế nếu anh muốn bán lại” T.L nói thêm.
Đồng thời, để thuyết phục phóng viên sớm xuống tiền booking, T.L cũng gửi cho PV một số phiếu thỏa thuận đặt chỗ và phiếu xác nhận chuyển khoản của khách hàng thể hiện các giao dịch mà khách hàng đã thực hiện với Đất Xanh Premium tại dự án The Peak Garden.
Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế của PV, dự án The Peak Graden hiện mới đang trong giai đoạn phát quang cỏ dại, san lấp mặt bằng và đổ đá định hình trục đường chính. Bên trong dự án mới chỉ có lác đác một vài phương tiện máy móc và nhân công thực hiện việc thi công này.
Với thực tế như vậy, có thể nói dự án The Peak Garden vẫn chưa đủ điều kiện để đưa ra kinh doanh theo quy định của pháp luật. Vậy đây có phải chiêu “lách luật” để “bán lúa non” và huy động vốn tại dự án The Peak Garden của Công ty Hưng Lộc Phát và Đất Xanh Premium? Dự án chưa hoàn thiện xong phần móng và chưa có biên bản nghiệm thu xong phần móng, nhưng Công ty Hưng Lộc Phát và Đất Xanh Premium vẫn tiến hành giới thiệu, chào bán và thu tiền từ khách hàng thông qua Thỏa thuận đặt chỗ và Hợp đồng dịch vụ.
Ngoài ra, theo tìm hiểu của PV, The Peak Garden cũng chính là phân khu chung cư kết hợp thương mại dịch vụ tại dự án Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ mà trước đây có tên thương mại là Green Star Sky Garden. Vậy đến nay, Công ty Hưng Lộc Phát đã chấp hành quyết định xử phạt, đã hoàn thành cơ sở pháp lý, được UBND TP giao đất và được phép tiếp tục triển khai dự án tiếp hay chưa? Và quan trọng nhất, nếu mua dự án The Peak Garden, khách hàng có gặp rủi ro nào hay không, chúng tôi sẽ phân tích kỹ hơn ở những bài sau.